|
从佳兆业“暴雷”事件，聊聊房地产那些事儿昨天，福布斯发布了中国内地富豪榜，房地产大佬们全都排到了三十名以后，万达的王健林和恒大的许家印位居33名和44名，两位分别是2016年和2017年的首富，风头曾经一时无两。 在上周公布的2021年度《胡润百富榜》，许家印成为今年排名榜上财富缩水最多的企业家，以730亿元排名第七十位，较去年的第五位大跌六十五位。 胡润表示：“十年前，前十门槛上升为360亿，从事房地产的企业家比例较高。”而今年，房地产行业第一次没有一位企业家进入前十。地产富豪们财富缩水，内房股板块总市值逐年走低，都映射出房地产行业的基本行情：众多房企遭遇寒冬，经历着融资与销售的双重困难，举步维艰。 先来看融资方面的问题。 实际上，从今年开始，房企发债规模已经在不断减小。有些企业是想主动降杠杆，有些则是因融资收紧而被动应对。 有数据显示，截至今年上半年，房地产开发贷余额12.3万亿，同比增长2.8%，增速创下了历史最低值。房地产资金信托余额2.08万亿，同比下滑16.94%，录得历史最大跌幅。 海外发债市场，房企的处境就更加严峻，境外债券发行进一步收紧，有些房企甚至借不了新的美元债。今年前三季度，房企境外发债2379亿元，同比下降24%，占比同比下降2个百分点至44%。 融资难了，但账上趴着的巨量债务可不会自己减少，这令房企提心吊胆，也让投资者忧心忡忡。 进入四季度，花样年、新力控股等房企美元债已经构成实质性违约，本来就脆弱的境外债券市场造成了更大的打击,英皇国际yhgj，将此轮美元债信用危机推向高潮。 截止到今年年底，总计有38只地产美元全将到期或者支付利息，累计金额超过92亿美元，其中佳兆业、花样年、海伦堡、建业地产以及世茂的到期规模较大。 作为郑裕彤“大D会”的主要投资标地之一，佳兆业以4亿美元位居单笔到期债务余额的最高位，到期日是12月7日。此外，佳兆业还有8亿美元债是明年到期。 现状下，海外发债、借新还旧这些平常不过的滚动机制已经不太可行。目前整个行业，从监管层到银行到金融机构，几乎一刀切，直接断掉很多公司的现金流，这将对一些本身资产、营收都还不错的房企产生致命影响。阳光城和佳兆业都是例子。 这里还要提及一下，五六年前的资管新规出台导致银行等非标融资业务萎缩，那时的房地产仍被视作优质资产，具有较强的金融属性。于是，不少房企布局金融投资，一方面想要掌握低成本的资金，另一方面也是想突围甚至弯道超车。根据资料，在2015年时至少有五十多家房地产企业涉足互联网金融。 随着P2P在监管下被清退，地产公司又在第三方财富管理公司中找到机会，自建财富团队。在融资通道限制和三条红线等监管要求下，地产系财务管理公司开始兴起，成为新的融资渠道，一定程度上解决了流动资金的需求。 但是，探路失败的地产系财富平台数量不少，借助财富平台输血难以持久，最大的风险就在于资金链的安全性、融资渠道的畅通，以及专业的管理方式。 在雷声不断的环境中，兑付问题频频发生，恐怕房地产行业内都面临着资金困难，只有国企和大的龙头企业才相对安全些，投资者们需要提高风险意识谨慎操作。 之前是恒大财富的闹剧，昨天佳兆业也因理财产品逾期，信托违约在即，股价暴跌不止，今天佳兆业相关的四家上市公司集体停牌。 面临即将到期的债务，只能以自有资金或者销售回款兑付。然而，房企销售下行压力加剧，想要以价换量回笼资金很难。11月3日佳兆业公布了今年10月份的销售业绩，合同销售金额为81.95亿元人民币，按年下跌30.5%；合约建筑面积同比下降34.8%。从9月份和10月份的房企成绩单来看，销售业绩明显不如上半年，呈现出下滑趋势。 还有很多类似的房企，也面临同样问题。现金流本来就不富裕，要还债更是雪上加霜，就出现了违约的现象。这仿佛陷入了一个恶性循环。 动荡之际，评级机构纷纷下调信贷评级，中资美元债市大幅波动。从十月份至今，合生创展、佳兆业、绿地控股、雅居乐、新城发展、阳光城等多只地产美元债大幅下跌。近一周之内，跌幅普遍在20%左右，让人有些唏嘘。今年要到期的债券受到冲击最大，其次是2022年的债券。 在此环境下，房企境外债券市场出现了一波回购潮。根据统计，今年下半年以来，有近20家房企陆续实行境外回购，包括佳兆业、海伦堡、鑫苑置业、建业地产、融信中国等，回购次数超过100。一方面，以此种方式进行债务置换，缓解短期内的到期压力，避免信用危机的爆发。另一方面，希望能够提振市场信心，对价格维稳，尽管杯水车薪。 目前的情况下，佳兆业选择卖掉资产，应该是最简单粗暴的方式了。根据报道，集团已着手处置重大资产，重大资产处置引来的资金将作为锦恒财富产品兑付的补充资金来源。 最后要说一句，政府调控需要时间，整体风险还是相对可控的，相信会日见成效，。 与此同时，房企高管们也应该好好思考一下，如何能有序滚动债券偿还和再融资，推动企业日常稳定地经营，并恢复投资者们的信心。 相关的主题文章： |